不動産管理

REAL ESTATE MANAGEMENT

不動産管理会社は、オーナー様に代わって賃貸物件の管理とメンテナンスを行い、入居者の募集や入出金管理、入居者や近隣の方からのクレーム対応など幅広い業務の対応を行います。オーナーと入居者の双方が満足のいく住環境を整えます。

入居者の募集・賃貸契約関係手続き(新規・更新)・家賃集金、滞納者への督促・クレーム対応・退去立ち会い、清算・修繕工事の手配　など

● 入居者の募集

空室がある場合に入居者を募集する仕事です。賃貸経営において空室を埋めることは非常に重要なことなので、ノウハウや実績、営業力のある会社を選ぶことが大切です。

● 賃貸契約の手続き（新規・更新）

入居者の選定や審査を行い、入居が決まった場合の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後の更新手続きです。

● 家賃集金、滞納者への督促

毎月の家賃集金を行なうとともに、滞納者がいる場合は督促を行ないます。
ほとんどの場合、入居者は家賃保証会社に加入し、入居者が家賃等を滞納したとしても、オーナー様は滞納した家賃分と同じ料金を家賃保証会社から受け取ることができるため、家賃保証会社を付与することが一般的になっています。

● クレーム対応

設備に関するクレーム、入居者間のトラブルや近隣トラブルなどに対応します。クレーム・トラブル対応はほとんど緊急性の高い業務となります。　クレームとなりやすい内容には騒音や異臭・悪臭などのほか、浴室や洗濯機など水回りからの水漏れ、ゴミ出しのルール、共用部分に個人の所有物を置く、ペットの飼育に関する問題などさまざまです。

● 退去立会い、清算

退去時の立会いと敷金の精算などを行ないます。退去時の敷金返還に関しては、入居者との間でトラブルになりやすい部分です。基本的には、国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った対応となります。

● 修繕工事の手配

退去後の壁紙やフローリングの修繕工事などの手配を行ないます。
賃貸経営において、修繕工事はできるだけ費用を抑えながら、入居者が住むのに適した環境を維持することが必要です。そのため、修繕工事の適切なタイミングの見極めが必要なのと同時に、どの業者に修繕を依頼するかも重要なポイントとなります。

建物の維持管理（メンテナンス）・設備の維持管理・清掃業務・長期修繕計画の策定

● 建物の維持管理（メンテナンス）

オーナー様にとって大切な資産である賃貸物件の価値を維持する決め手は、日常的なメンテナンスにあります。メンテナンスでは、外壁、屋上、共用廊下、エントランス、駐車場、庭などの定期的な点検と、必要に応じて簡易な修繕を行ないます。

● 設備の維持管理

設備の維持管理には、「法定点検」と「任意点検」があります。法定点検とは、各種法律に基づき点検が義務化されているもので、任意点検はその名のとおり不動産管理会社が任意で行なう点検です。義務化されている法定点検には、おもに以下のようなものがあります。

・消防用設備点検消防法に基づくもので、消火器具、スプリンクラー、火災報知機、誘導灯などの点検。
・簡易専用水道の検査水道法に基づくもので、有効容量の合計が10平方メートルを超える貯水槽や高架水槽の検査。
・浄化槽の保守点検、清掃、定期の水質検査浄化槽法に基づくもので、保守点検・清掃・定期の水質検査の点検期間がそれぞれ定められています。
・昇降機など定期検査建築基準法、労働安全衛生法に基づくもので、エレベーターの安全検査。

● 清掃業務

清掃業務は建物の美観を維持し、入居者の快適な暮らしを保つことと資産価値の下落を防ぐものです。
この清掃業務はおもに、掃き掃除などを行なう日常清掃業務と、廊下・エントランスの高圧洗浄などを行なう定期清掃業務があります。

● 長期修繕計画の策定

賃貸物件の資産価値を維持するために、オーナー様が所有する賃貸物件の長期修繕計画を作成します。必要な修繕がされていない建物は劣化も早く、それが空室リスクを高めることにもつながるうえに、売却時の物件価格にも大きな影響を与えます。建物の構造によって修繕計画は変わりますが、RC造の場合を例に挙げると以下のようになります。

※RC造の場合の修繕計画例
5～10年目：ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄など
11～15年目：屋根・外壁の塗装、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、給湯器などの修理・交換、排水管の高圧洗浄
21～25年目：屋根・外壁の塗装・ふき替え、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、浴室設備などの修理・交換、排水管の高圧洗浄・交換